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コロナ前後のマンション価格の動きを振り返っておこう。自粛期間中の4・5月は先行き不安の投げ売りが出て、中古マンションの成約価格は下落した。しかし、この投げ売りは2カ月で終わった。その後は、コロナ前の価格に戻り、今はその価格よりもかなり高くなっている。

新築マンションの方は、売り主側が財閥系を中心に大手寡占に近くなったこともあり、数カ月間販売を我慢することは体力的にできる。売主側が売り急ぐ理由がないなら、価格を下げる理由はない。特に、コロナ禍で緊急経済対策が行われた結果、個人も法人も手元現金が増えている。こうなると、資産売却を急ぐ必要性も薄れ、在庫が大幅に減少している。

コロナによって働き方は大きく変わった。それは住まいに対する考え方も変えた。リモートワークの普及と家にいる時間の長さから、居住環境の改善を検討する世帯が急増した。特に「もう1部屋需要」は大きく、賃貸よりも持家マンション、70m23LDKのマンションよりも100m24LDKの戸建を求める人が増えた。巣ごもりしている人たちにとっては、写真やVR（疑似内覧）等が充実している物件検索サイトは支持されて、現地に来訪する時には「確認」だけで即決する人も多くなった。

こうした、本気度の高い顧客だけの来訪がコストを抑えながらの効率的な販売を可能にした。販売戸数は昨年と比して減少したものの、慌てる様子は中堅以下の売り主にしか見られない。この状況下では、売れ行きが極端に悪い物件でない限り、値引き販売などが行われる段階にはない。

新築分譲戸建市場は活況を呈している。コロナ前に首都圏で3.4万戸ほどあった在庫が毎月1000戸ほど減り続けて、今や2.2万戸の低水準になっている（スタイルアクト調べ）。これだけ売れているものの、新築の着工戸数は4月以降前年同期比で大幅マイナスを続けている。その結果、在庫が少なくなる一方で、販売期間が短くなり、竣工前に売れる事態が増えている。新築分譲戸建は一般的に売れ行きが悪く、建物が竣工してしまうと売出価格の値引きが始まるが、売出と成約の価格差は在庫減少につれて大幅に縮まっている。実質的に購入価格は高くなっているのである。

ここで言えることは、住宅市場の場合、マンションでも戸建でも一定の需要が常にある中で、コロナが一層の需要喚起をし、緊急経済対策による供給不足まで招いたので、価格は上がる方向に動いたということだ。都市の住宅市場において、需給バランスの影響は上がる方向にしか動かない、これが実態である。このため、不動産価格は当面下がることはなく、上がることしかないのである。

下がる時は不動産事業者が倒産して資産処分する場合に限られる。それは金融が引き締められた時で、当分の間無さそうに思われる。金融緩和されているうちは持ち家を早く買った者勝ちなのだと言うことは分かっておいたほうがいい。